Primeros pasos para realizar mi proyecto constructivo - Obra Nueva
Cuando tenemos un predio, y queremos contratar los diseños y la construcción de nuestro proyecto, aparecen varias dudas, aquí algunos pasos a seguir o información a tener en cuenta.
Solicitar concepto de norma urbanística en Curaduría o en la Oficina de Planeación del municipio.
Para adelantar cualquier construcción se debe obtener una licencia que permita la ejecución de la obra. Las ciudades o municipios tienen Planes de Ordenamiento Territorial (POT) y el país se rige por normas referentes a la sismoresistencia constructiva. En resumen son un conjunto de normas que se deben atender para poder realizar la construcción. En ese sentido con los POT, las entidades informarán si el predio a evaluar presenta alguna afectación por alguna intervención que la ciudad o municipio vaya a realizar, por ejemplo, que pronto vaya a pasar una vía nueva, solo por citar un ejemplo. También nos indicarán las características formales factibles y exigibles del proyecto, como la altura máxima y los aislamientos, entre otras, que debe cumplir la construcción respecto a las construcciones vecinas. Y la normatividad sobre sismoresistencia es la que busca la seguridad constructiva de las obras.
Entonces el propietario de un predio, debe ponerse en contacto con una curaduría o la oficina de planeación de la ciudad o municipio y solicitar la información sobre las posibilidades constructivas del proyecto, a nivel de los Planes de Ordenamiento Territorial.
Las personas pueden hacer una consulta del Concepto de norma urbanística de forma verbal y sin costo en las oficinas de planeación o las curadurías. Para proyectos en Bogotá, estas consultas se pueden realizar en cualquier curaduría, el usuario debe averiguar, en qué días y horarios la oficina atiende estas consultas.
Si el usuario con base en esa consulta considera viable el proyecto que quiere construir, puede solicitar con costo, este Concepto de norma urbanística como documento, ya que ello le permitirá a los arquitectos conocer los lineamientos a seguir para diseñar el proyecto.
Es recomendable que el propietario realice por su cuenta esta primera consulta. También puede contratar los servicios de un arquitecto para que como apoderado, realice todas las consultas y se las transmita al propietario interesado. El arquitecto cobrará sus honorarios por el tiempo dedicado o como parte de tarifas preliminares antes de iniciar el proceso de diseño.
Tenga en cuenta todas las variables antes de contratar servicios de diseño, puede que un predio no obtenga licencia de construcción porque no es viable ante el POT, como la realización de un proyecto futuro de la ciudad; o por condiciones técnicas de reglamento sismoresistente, como por ejemplo zonas de derrumbes o de riesgo de remoción en masa.
Contratar los servicios de un arquitecto
Un arquitecto lo apoyará en atender los requerimientos espaciales del proyecto, lo ayudará a definir el programa de espacios que usted requiere, ya sea un proyecto de vivienda o comercial. A su vez el arquitecto contratará otros profesionales que se requieren para tener todos los diseños técnicos para que la construcción sea viable y sea aprobada, cumpliendo las normas urbanísticas y las de sismo resistencia. En general un arquitecto acompañará sus servicios, con los servicios de un ingeniero civil, que será el encargado de diseñar la estructura. Otros servicios profesionales complementarios serán todos aquellos para diseñar los servicios técnicos, como ingeniería eléctrica e ingeniería hidráulica y dependiendo de la magnitud, escala y pertinencia, se podrán incluir otros profesionales, como ingenieros ambientales o forestales.
Para la aprobación de licencia en una Curaduría, el mínimo de profesionales que se requieren son el arquitecto y el ingeniero civil. Y dependiendo de cada caso y cada entidad se irán sumando profesionales de acuerdo a las condiciones de cada proyecto.
Radicar proyecto en curaduría o en oficina de planeación
El arquitecto deberá realizar los trámites ante la curaduría o ante la oficina de planeación y allí deberá atender, si las hay, las observaciones que haga dicha oficina sobre el proyecto radicado. Tanto la curaduría u oficina de planeación, como el arquitecto, tienen unos tiempos para revisar y atender las observaciones que se produzcan en el ejercicio de aprobación. Cada paso tiene unos costos para el propietario del proyecto, entre ellos y ante la curaduría, existen unas expensas o cargos fijos y otros variables, estos últimos dependen del proyecto y su magnitud. Algunas curadurías tienen calculadoras virtuales en sus páginas web, que le ayudan al propietario a tener una idea aproximada de los costos de cada expensa o cargo.
Honorarios profesionales
El Consejo Profesional Nacional de Arquitectura, ofrece una guía que puede ser consultada por cualquier particular sobre los honorarios profesionales para arquitectos sobre diseños arquitectónicos. Lo que debe tener en cuenta el interesado, es que debe calcular los componentes por los cuales contrata a un arquitecto y los profesionales complementarios, como el ingeniero civil y demás profesionales.
Diferentes rubros que causan costos
A continuación algunas actividades que causan costos para el propietario de un proyecto, cuando se contratan servicios relacionados a la arquitectura, la ingeniería civil y la construcción.
Consultas ante entidades gubernamentales: Son los honorarios que cobra el arquitecto, por el tiempo que dedica a realizar las consultas en las diferentes oficinas del distrito o municipio, como obtener todos los documentos que exigen las curadurías u oficinas de planeación para poder darle apertura a un procedimiento de obtención de licencia de construcción. Como lo son plano de loteo, manzana catastral, documentos en oficinas de instrumentos públicos, requerimientos ante entidades especiales, como oficinas de patrimonio y servicios públicos, planos urbanísticos, y todos aquellos que requiera la curaduría u oficina de planeación y el tipo de proyecto. Cada documento también genera un pequeño costo para el propietario.
Diseños arquitectónicos: Son los honorarios que se causan por los diseños de espacio que realiza el arquitecto, estos incluyen principalmente plantas, fachadas y cortes, que son los planos exigidos por las curadurías u oficinas de planeación. Otros planos se cuantifican aparte, de acuerdo a los requerimientos del cliente y del proyecto, como detalles constructivos específicos o instrucciones constructivas.
Estudios de suelos: Antes de calcular la estructura del proyecto, el ingeniero civil requiere conocer las condiciones del terreno donde se va a construir.
Ingeniería civil: Luego de tener los diseños arquitectónicos definidos al cien por ciento, el ingeniero civil participa diseñando la estructura del proyecto de acuerdo a la norma sismoresistente vigente y a los requerimientos específicos de cada proyecto. Si se modifica la arquitectura, el ingeniero debe rehacer los cálculos y se causarán nuevos honorarios.
Instalaciones técnicas: Son los honorarios por los profesionales adicionales que se incluyen para la correcta ejecución técnica del proyecto, como son la ingeniería eléctrica y la hidrosanitaria. También dependiendo del proyecto, el trabajo de arquitectura puede estar compuesto por un equipo de arquitectos, cada uno en una especialidad diferente. Otros profesionales que complementan proyectos constructivos son ingenieros ambientales e ingenieros forestales.
Expensas por licencia de construcción: Cada curaduría u oficina de planeación tiene publicadas las expensas o cargos fijos, variables y otras actuaciones. Y estas expensas tienen en cuenta un conjunto de variables a tener en cuenta, como el tipo de proyecto, el uso, si es de interés social o no, si es unifamiliar, bifamiliar o multifamiliar, si es obra nueva, el área, el estrato, entre otras.
Presupuesto de obra: Una vez definido el proyecto en materia formal, sus características, se debe realizar un presupuesto para determinar los costos de materiales y de mano de obra para la construcción del proyecto.
Programación de obra: Es la planeación en tiempos y actividades de las etapas constructivas del proyecto.
Dirección de obra: Será el profesional que dirige la construcción del proyecto y que planea las estrategias para cumplir en tiempo, calidad y costos determinado proyecto.
Interventoría de obra: Será el profesional o firma que realiza la vigilancia sobre la ejecución de la obra sobre las especificaciones exigidas por el proyecto y el manejo de recursos.
Costos de construcción: Son todos los costos por conceptos de materiales, equipos, transporte y mano de obra para realizar el proyecto.
Otros costos: Según las condiciones específicas de cada proyecto, se pueden requerir, levantamientos topográficos, proyectos urbanísticos, paisajismo, rendering, animación y videos, gerencia de ventas, promoción, mercadeo, avalúos, estudios de factibilidad, traslados de profesionales. Anteriormente se señalaron los más frecuentes y habituales.
Consideraciones finales
Tenga en cuenta que la construcción legal conlleva varias ventajas, al obtener la licencia de construcción usted evitará tener inconvenientes legales con sus vecinos y con las entidades de vigilancia, evitará multas y en el peor de lo casos, perder la inversión en el caso que las autoridades decidan demoler una construcción ilegal. Construir con licencia le ayudará para obtener créditos bancarios y las futuras negociaciones sobre el proyecto. También garantiza que se construye con el cumplimiento de normas urbanísticas y sismoresistentes. De esta manera su propiedad adquiere valor inmobiliario y lo convierte en un activo con potencial comercial.
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